11 - Les baux commerciaux

Le commerçant qui n'est pas propriétaire du local dans lequel il exerce son activité, serait sujet à une forte instabilité si la location à lui consentie relevait purement et simplement du droit commun du louage.

Une législation spécifique, garantie de ses droits, s'est dégagée progressivement à partir de la fin du XIXème siècle, à l'époque de l'émergence de la notion de fonds de commerce.
Les baux commerciaux sont régis par des dispositions spécifiques.

Les éléments du prix du bail	Le prix du bail est composé de divers éléments : - Le loyer principal : Il est convenu librement entre les parties contractantes au jour de la conclusion du bail, suivant la valeur du marché. - Les charges : Le locataire ou preneur doit rembourser au bailleur les frais et dépenses aoccasionnés par l'utilisation de l'immeuble. En revanche, le bailleur devra assumer, seul, les réparations concernant le logement et le couvert. - Le dépôt de garantie : Comme dans la plupart des contrats de location, un dépôt de garantie peut être exigé. De surcroît, le preneur acquitte souvent un "pas de porte" auprès de son bailleur. Il s'agit d'une somme d'argent, réglée en une ou plusieurs fois, représentant un droit d'entrée, juridiquement distinct du droit au bail.

La fixation de la valeur locative	Cette valeur, au moment d’un renouvellement ou d’une révision, peut être fixée en tenant compte des différents critères. Le décret du 30 septembre 1953,en son article 23-4-5 énonce qu’il s’agit : - des caractéristiques du local considéré, - de la destination des lieux, - des obligations respectives des parties, - des facteurs locaux de commercialité, - des prix pratiqués dans le voisinage. La discussion a lieu entre les parties, puis à défaut d’accord, devant le juge des loyers commerciaux (TGI).

La révision de la valeur locative	Le loyer peut être modifié à plusieurs occasions ; il peut alors s’agir de révisions légales ou conventionnelles. 1 - Légalement, le loyer est révisé lorsque le bail a effectivement été renouvelé après une période de 3 ans. Il est également possible de tempérer le jeu d’une clause d’échelle mobile (indexation automatique) en intentant une action en révision, permettant de corriger les effets de ladite clause. Enfin, le loyer pourra être révisé en cas de sous-location et de déspécialisation, c’est à dire si le locataire entreprend une nouvelle activité, sans lien avec la première, pour laquelle il a pris à bail le local. 2 - La révision conventionnelle du loyer s’exprime essentiellement par le jeu de la clause d’échelle mobile. Il peut aussi être convenu d’une clause " RECETTES ", aux termes de laquelle le montant du loyer est fixé en tout ou partie, en fonction des recettes du locataire.

Particularité du loyer du bail commercial. Plafonnement	Il existe un mécanisme propre aux loyers commerciaux depuis le décret du 30 septembre 1953 ; c’est le plafonnement. A cette époque, les pouvoirs publics ont voulu lutter contre l’inflation et les hausses excessives de loyers. Ce mécanisme fixe un prix plafond qui tient compte du loyer initial, pour limiter le loyer du bail renouvelé. Seules quelques exceptions permettent d’écarter le plafonnement pour fixer le prix en fonction de la valeur locative réelle du bien. Il s’agit par exemple d’une modification notable d’un des éléments d’appréciation de la valeur locative ou encore, de la nature même de l’objet du bail, par exemple une location de terrain nu. La législation propre aux loyers commerciaux étant d’ordre public (la convention des parties ne peut y déroger), il importe, pour les commerçants et les particuliers confrontés à ces questions, de s’entourer de l’avis de leur Avocat, préalablement à tout engagement.